【重点法条】?

第七十八条　财产可以由两个以上的公民、法人共有。?

共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。?

按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。?

【意思分解】?

共有是财产所有权制度的重要内容，应着重掌握如下几点：?

1、按份共有制度。共有分为按份共有和共同共有。

2、共同共有制度。共同共有制度的内容较为复杂，应予准确理解其法律特征。

3、善意取得制度?

善意取得，是指无权处分他人动产的占有人，在不法将动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时出于善意，就可依法取得该动产的所有权。受让人在取得所有权后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人(占有人)赔偿损失。?

善意取得的构成要件：?

(1)受让人取得财产时出于善意；(2)受让人取得的财产限于依法可以流通的动产；(3)受让人必须通过有效交换方式而有偿取得财产；(4)不法处分人占有财产是基于原权利人的意思。

4、共有财产的分割。分割方式包括三种：(1)实物分割；(2)变价分割；(3)作价补偿。?

5、建筑物区分所有权制度?

建筑物区分所有权，是财产共有关系的新形式，是以下各项权利的结合：?

(1)专有部分、共有部分的所有权；(2)共有部分的专有使用权；(3)基地使用权；(4)成员权。

6、在现代民法上，除按份共有人享有优先购买权外，还有以下问题值得关注：?  

(1)依《合同法》第230条及《民通意见》第118条，房屋承租人也有优先购买权。须注意的要点有：?

①仅限于房屋租赁场合，其他物品的承租人并无此权利，这是与共有人之优先权的一大区别；

②出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人；?

③出租人侵害承租人优先权的，承租人可主张该房屋买卖无效。?

(2)典权人的优先购买权?

依民法原理，典权人对承典房屋亦有优先购买权。?

(3)特别注意：房屋抵押权人无优先购买权?

(4)优先购买权的冲突解决?

综上所述，民法上的优先购买权人共有三类人：①共有人；②房屋典权人；③房屋承租人。

三者在房屋这一特定标的物的转让场合下，有可能存在冲突。?

上述三人发生优先权冲突时，依物权优先于债权之原理，其权利序位为：共有人＞典权人＞承租人。?

【真题回顾】

（2006年国考真题A类）

106、甲和乙共同出资购买了一间房并出租给丙，租房期间甲欲转让自己的份额，乙和丙均表示愿意购买，应（A）。

A．在同等条件下由乙优先购买       

B．在同等条件下由丙优先购买

C．在同等条件下由甲决定卖给谁      

D．在同等条件下由乙、丙共同购买各享有一份份额，形成共有关系

【重点法条】?

第八十三条　不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。?

【意思分解】?

相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。

【真题回顾】

（2008年国考真题）

115、陈某与陆某是邻居。陈某家建房挖地基，导致陆某房屋墙面出现裂缝。陆某遂找陈某要求修缮，遭到陈某拒绝。关于本案，下列说法正确的是（C）。

A．陈某不可以挖地建房，因为挖地建房会损坏邻居陆某的房屋

B．陆某家墙面出现裂缝，属于意外事件，陈某不需要承担责任

C  陈某可以挖地建房，但对邻居陆某房屋造成的损害应当给予赔偿

D．陈某在自家的地基上建房，造成陆某家的墙面出现裂缝，不需要承担责任

【重点法条】?

第八十四条　债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。?

债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。?

第八十六条　债权人为二人以上的，按照确定的份额分享权利。债务人为二人以上的，按照确定的份额分担义务。?

第八十七条　债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。

【意思分解】?

要掌握按份之债与连带之债效力的差异。